[참고] 「전세사기특별법」 · 「부동산개발사업관리법」 개정안 국회 본회의 통과

「전세사기특별법」 · 「부동산개발사업관리법」 개정안 국회 본회의 통과

□ 국토교통부(장관 김윤덕)는 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 ｢전세사기특별법｣)·｢부동산개발사업 관리 등에 관한 법률｣ (이하 ｢부동산개발사업관리법｣) 개정안이 4월 23일 국회 본회의를 통과하였 다고 밝혔다. 개정안 주요 내용은 다음과 같다. 1.「전세사기특별법」: 임차보증금의 1/3을 국가가 보장하는 최소보장제 및 선지급-후정산 제도 도입, 피 해 주 택 매 입 절 차 개 선 및 전 세 사 기 예 방 강 화 등 국 정 과 제 (63-5)

□「전세사기특별법」개정안은 전세사기피해자의 최소한의 피해회복을 지원 하고 피해 구제 속도를 제고하기 위해 임차보증금 최소보장제 및 선지급- 후정산 제도를 도입하는 한편, 전세사기 피해자 지원 및 전세사기 예방을 보다 강화하기 위한 것으로 국민주권정부의 국정과제* 로 추진되었으며, 주요 내용은 다음과 같다.

* 63-5. 전세사기 피해 예방·지원·처벌 강화 및 부동산 거래질서 확립 ➊ 최소보장제 및 선지급-후정산 제도 도입

□ 현재 전세사기피해자에 대하여 피해주택 매입을 통한 경매차익(감정가- 낙찰가)을 활용하여 공공임대주택 10년 무상거주를 지원 중이나, 경매 여건 등에 따라 피해자 간 피해 회복률 차이가 발생하는 문제가 있어 최소한의 피해 회복을 국가가 보장하는 ‘최소보장제’를 도입하였다.

ㅇ 최소보장제는 경·공매가 종료된 피해자의 피해회복금* 이 임차보증금의 1/3(최소보장비율) 미달 시 그 차액(최소지원금)을 지원하는 제도이며, 대상** 은 전세사기피해자 및 법 제2조제4호다목 임차인 중 최소보장 비율 미만으로 피해 회복한 자이다.

* 배당, 경매차익, 임대인등으로부터 변제받은 금액, 임대료 재정지원액의 총합 ** 이미 경·공매 종료된 피해자에 대해서도 지원

□ 또한, 신탁사기 등 무권계약 피해자의 경우 피해 구제 속도가 늦어지는 등 문제점이 지속적으로 제기됨에 따라 신탁사기 등 무권계약 피해자에 대해 서는 최소보장금의 전부 또는 일부를 경·공매 전에 먼저 지급하고, 경·공매 종료 후 국가가 정산하는 ‘선지급-후정산’ 제도를 도입하였다.

ㅇ 아울러, 최소지원금 및 선지급금에 대해 양도·담보제공 및 압류를 금지 함으로써 지원금이 피해자에게 직접 귀속되도록 하였다.

□ 이번 개정을 통해 최소 수준의 보증금 회복을 국가가 보장하여 피해자의 피해회복률을 높이고 피해자 간 형평성을 제고하는 한편,

ㅇ 피해구제 속도가 더뎠던 신탁사기 등 무권계약 피해자에 대한 신속한 피해 구제가 가능할 것으로 기대된다. ❷ 전세사기피해주택 매입절차 개선 등

□ 전세사기피해주택 경매절차에서 입찰이 없는 경우 한국토지주택공사 (이하 LH) 등 공공주택사업자가 피해주택을 매입하지 못하고 유찰이 반복되는 문제를 해소하기 위해, 최고가매수신고가격이 없는 경우 피해자 등이 최저매각가격으로 우선매수 신고를 할 수 있도록 개선하였다.

ㅇ 또한, 피해자가 피해주택 매입 요청 여부와 관계없이 매각기일에 직접 피해주택을 매입할 수 있도록 근거를 마련하는 한편, 공공주택사업자가 촉박한 경·공매 일정으로 피해주택 매입이 어려운 상황을 개선하기 위해 공공주택사업자에게 경·공매 유예·정지 신청 권한을 부여하였다.

ㅇ 아울러, 공공주택사업자가 협의매수나 공개매각(신탁사기) 등 경·공매 외 방식으로 피해주택을 매입하는 경우에도 취득세 감면을 적용할 수 있도록 하였다.

□ 신탁사기피해주택의 신속한 매입을 위해 수탁자등에게 LH 등 공공주택 사업자와의 우선 협의 및 주택 매입에 필요한 관련 자료 제출 의무를 부여하였고, 위반건축물의 경우 공공주택사업자가 매입과 양성화 절차를 동시에 진행할 수 있도록 개선하였다.

ㅇ 이를 통해 피해주택 매입 및 피해회복 속도가 느렸던 신탁사기피해 주택과 위반건축물 피해주택의 매입 속도가 빨라져 피해자 구제 속도도 제고될 것으로 기대된다. ❸ 전세사기 피해자 지원 및 보호 강화

□ 경·공매가 종료됐으나 피해주택을 매수하지 못한 피해자도 대체 공공임대 주택 지원 대상* 에 포함하여 피해자 주거지원의 사각지대를 해소하였다.

* 현재는 1. LH에 피해주택 매입 요청을 했음에도 그 주택을 공공임대주택으로 우선 공급받지 못한 피해자와 2. 제2조제4호다목에 따른 임차인만 공공임대주택 지원 가능

□ 임대인의 연락두절 등으로 발생하는 피해주택 안전 문제에 대응하기 위해 지자체장의 안전관리 업무 범위에 공공요금 체납 여부 조사·조치, 소방· 승강기 등 시설 안전관리 업무, 피해주택 보존 조치 등을 포함하였다.

□ 또한, 피해자의 자립적 피해 회복을 지원하기 위해 피해자들이 설립한 협동조합 등이 피해주택 매입 및 임대사업을 수행하는 경우 지자체장이 행정적·재정적 지원을 할 수 있는 근거를 마련하였다.

□ 임대인이 파산하는 경우에도 우선변제권이 인정되는 임차보증금 반환 청구권은 면책되지 않도록 하여 전세사기피해자의 보증금 보호를 강화하였다. ❹ 전세사기 예방 강화

□ 아울러, 전세사기 피해를 사전에 방지하기 위해 전세사기피해지원센터의 기능에 기존 피해자 대상 법률·금융·주거 지원에 더해, 예비 임차인 대상 권리관계 분석 등 안전계약 컨설팅 업무를 추가하였다.

ㅇ 이를 통해 임차인이 계약 체결 전 위험요인을 사전에 확인할 수 있게 되어 전세사기 피해를 예방하는 효과가 있을 것으로 기대된다.

□ 피해주택 매입절차 개선 및 전세사기 예방 등과 관련된 개정 사항은 국무회의 심의를 거쳐 공포한 날부터 시행되며,

ㅇ 최소보장제 및 선지급-후정산 등 제도 도입 관련 개정 사항 등은 하위 법령 마련 및 최소지원금 및 선지급금 지급에 필요한 인력·조직 정비, 시스템 구축 등의 기간을 고려하여, 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정이다.

ㅇ 국토교통부는 ’26년 제1회 추가경정예산을 통해 ‘전세사기 피해자 최소 지원금’ 예산(약 279억원)이 확보된 만큼 법 시행일에 맞추어 예산이 신속하게 집행될 수 있도록 사전 준비 등에 만전을 기할 계획이다. 2.「부동산개발사업관리법」: 신속 인·허가 지원센터 설치 등 국정과제(62-2)

□ ｢부동산개발사업관리법｣ 개정안은 국정과제 및 주택공급 확대방안(9.7)의 후속조치로서, 인·허가 기간 단축을 통한 부동산개발사업의 원활한 추진을 지원하기 위해 마련되었으며, 주요 내용은 다음과 같다. ➊ ｢신속 인·허가 지원센터｣ 설치 근거 신설

□ 주택사업 등 개발사업 과정에서의 인·허가 지연을 해소하기 위해 명확한 유권해석을 제공하고, 인·허가 기관-사업자 간의 갈등을 협의·지원하는 역할을 수행하는 ｢신속 인·허가 지원센터｣(이하, ‘지원센터’)를 설치한다.

ㅇ 운영의 효율성과 전문성을 제고하기 위해 별도 전문기관을 지정할 수 있는 근거도 개정안에 포함되었다.

ㅇ 지원센터는 지난해 11월 26일부터 시범운영 중으로, 이번 개정안을 통해 지원센터를 안정적으로 운영할 수 있는 법적 근거가 마련되었다. ❷ ‘감사면책 규정’ 도입

□ 지원센터의 실효성을 확보하고 인·허가 기관 공무원 등의 적극행정을 장려 하기 위해 인·허가 지원 결과 이행에 대한 감사면책 규정이 도입되었다.

ㅇ 이는 그간 인·허가 업무 수행 과정에서 특혜 시비의 우려 등으로 인·허가 재량권 발휘에 한계가 있었던 점을 보완하고, 인·허가 기관의 부담을 완화하기 위한 것이다.

□ 이번 ｢부동산개발사업관리법｣ 개정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정이며, 이를 통해 인·허가 지연 문제 해소와 함께 부동산개발 사업의 신속한 추진 및 주택공급 확대에도 기여할 것으로 기대된다.