「위반건축물 합리적 관리방안」 발표

불법 건축관행 근절을 위한 위반건축물 합리적 관리방안 2025. 10. 국 토 교 통 부 목 차 Ⅰ. 위반건축물 현황 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·1 Ⅱ. 위반건축물 실태조사 결과 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·3 Ⅲ. 문제의 진단 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·6 Ⅳ. 기본방향 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·8 Ⅴ. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행 · · · · · · ·9 Ⅵ. 추진방안 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·10 Ⅶ. 향후 계획 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·14 [참고] 세부 추진일정 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·15 Ⅰ. 위반건축물 현황 1 위반건축물 개념 및 유형

□ (개념) 위반건축물이란 건축법령에 따른 건축·용도변경 허가(신고) 등의 절차 없이 건축물을 건축·대수선·용도변경 등을 하거나,

ㅇ 일조·건축선·구조·피난·방화·조경 등 건축기준을 위반한 건축물

□ (유형) 베란다·옥탑·1층 무단 증축, 세대수가 증가하는 무단 대수선 (방쪼개기), 무단 용도변경(근생→주택) 등 다양한 유형 존재 【 대표적인 위반건축물 유형 】 베란다 무단 증축 옥탑층 무단 증축 면적·높이 증가(용적률·높이기준 등 위반) 면적·높이·세대수 증가(용적률·높이·층수·주차장 기준 등 위반) 1층 야외공간 무단 증축 1층 필로티 무단 증축 면적 증가(용적률·건폐율·건축선 등 위반) 면적 증가(용적률·주차장 기준 등 위반) 세대수가 증가하는 무단 대수선(방쪼개기) 무단 용도변경(근린생활시설→주택) 세대수 증가(입지·주차장 기준 등 위반) 세대수 증가(입지·다세대주택·주차장 기준 등 위반)

* 해당 사진은 참고용으로, 실제 위반·단속·적발 등 여부와는 관련이 없음

※ 이외에도, 중간층 무단증축, 가설건축물 무단축조, 주요구조부 무단해체(대수선), 주차장 무단 용도변경(물건적치 등), 조경면적 훼손, 공개공지 사용기준 위반 등 다양한 위반유형 존재 2 위반건축물 현황

□ (위반건축물 동수) `24.12월 기준 전국 14.8만동 존재

ㅇ (주거·비주거별) 주거용 83,458동(56.5%), 비주거용 64,268동(43.5%) 전체 주거용 건축물 총계 147,726 (100%) 주거용 83,458 (56.5%) 비주거용 64,268 (43.5%) 단위 : 동수 소계 83,458 (100%) 단독 30,515 (36.6%) 다가구 34,080 (40.8%) 다세대 14,382 (17.2%) 기타 4,481 (5.4%) 단위 : 동수

ㅇ (연도별) `15년 89,110동 → `24년 147,726동 (연평균 5~6천동 증가) ’15 ’16 ’17 ’18 ’19 ’20 ’21 ’22 ’23 `24 89,110 95,958 102,062 109,983 120,229 128,741 133,399 137,916 143,339 147,726 단위 : 동수 위반건축물 누적현황(동수) 연도별 위반건축물 누적 증가량(동수)

ㅇ (지역별) 서울시 49,011동(33.2%), 경기도 40,908동(27.7%) 등 수도권 집중 서울 경기 부산 경남 인천 광주 충남 전남 경북 49,011 (33.2%) 40,908 (27.7%) 8,027 (5.4%) 7,352 (5.0%) 6,293 (4.3%) 5,225 (3.5%) 4,916 (3.3%) 4,713 (3.2%) 3,779 (2.6%) 전북 강원 충북 제주 대전 대구 울산 세종 계 3,249 (2.2%) 3,167 (2.1%) 3,032 (2.1%) 2,529 (1.7%) 2,308 (1.6%) 1,835 (1.2%) 1,212 (0.8%) (0.1%) 147,726 (100%) 위반건축물 많은 순, 단위 : 동수

□ (시정명령·완료 건수) 전체 시정명령 건수 중 약 40~50% 원상복구 `20 `21 `22 `23 `24 시정명령 건수 (허가권자가 기간을 정하여 원상복구 등 위반사항 시정명령) 63,905 58,414 56,004 47,989 66,901 원상복구 등 시정완료 건수 37,536 29,781 24,319 23,487 31,282 (58.7%) (51.0%) (43.4%) (48.9%) (46.8%) 단위 : 건수 Ⅱ. 위반건축물 실태조사 결과 (요약) 위반건축물 연구용역(`25.3월~, 건축공간연구원) 및 지자체 자체조사(`25.6~9월) 등을 통해, ➊ 위반건축물 세부현황 조사, ➋ 일반국민·전문가 인식 조사, ➌ 특이 참고사례 조사 추진 1 세부현황 조사 (`24.12월 기준)

□ (건축물 규모) 330㎡ 미만(50.47%), 330㎡~660㎡(34.59%) 등 다수 분포 ~330㎡ 330~660㎡ 660~1,000㎡ 1,000~2,000㎡2,000~3,000㎡ 3,000㎡~ 계 74,555 51,105 10,834 6,387 1,825 3,020 147,726 50.47% 34.59% 7.33% 4.32% 1.24% 2.04% 100% 단위 : 동수 ☞ (해석) 건축물 규모가 작을수록 위반건축물 수가 늘어나는 경향

ㅇ (주거용 규모) 단독(~165㎡)+다가구(~330㎡)+다세대(~85㎡)가 과반수(54.6%) 단독주택(연면적, ㎡) 다가구주택(연면적, ㎡) 다세대주택 (전용면적, ㎡) 기타 (다중주택, 아파트 등) 계 ~165 165~ 330~ 660~ ~330 330~ 495~ 660~ ~85 85~ 19,075 7,702 3,363 375 12,218 15,163 4,875 1,824 14,237 145 4,481 83,458 22.9% 9.2% 4.0% 0.4% 14.6% 18.2% 5.8% 2.2% 17.1% 0.2% 5.4% 100% 단위 : 동수 ☞ (해석) 소규모 비아파트(단독·다가구·다세대) 등에서 위반 집중발생 → 주로 거주하는 서민층 등을 중심으로 주거환경 악화 우려

□ (건축물 연한) 5년 미만까지는 1.8% → 5년 이상부터 약 10%대로 상승 ~5년 5~10년 10~15년 15~20년 20~25년 25~30년 30~35년 35년~ 미상 계 2,631 16,231 19,654 15,929 19,652 14,440 19,311 35,348 4,530 147,726 1.8% 11.0% 13.3% 10.8% 13.3% 9.8% 13.1% 23.9% 3.1% 100% 단위 : 동수 ☞ (해석) 5년 이후부터 위반건축물 비율 일정 → 0~5년 위반 집중발생

□ (위반유형) 주거용 위반의 많은 부분이 발코니 등 무단증축(42.2%) 무단 증축 무단 대수선 무단 용도변경 기타 (조경, 주차장 훼손 등) 계 발코니· 베란다 지상층 옥상 비가림막 기타 방쪼개기 기타 37,282 27,748 10,203 463 3,235 3,541 682 1,883 3,381 88,418 42.2% 31.4% 11.5% 0.5% 3.7% 4.0% 0.8% 2.1% 3.8% 100%

※ 지자체 자체조사를 통해 현재(~`25.9)까지 취합 완료된 잠정치(무응답 제외), 일부 지자체는 조사 진행 중 단위 : 건수 ☞ (해석) 발코니·베란다 무단확장은 대부분 일조기준을 위반한 것으로, 내부 주거공간 확보 등 생활편의 목적의 위반사례 다수

□ (이행강제금 금액) `24년 119,155건, 1683.5억원 부과(건당 141.3만원) 시도 서울 경기 부산 경남 인천 광주 충남 강원 전북 부과금액 (억원) 536.3 442.0 138.7 77.4 64.5 58.1 52.7 51.3 51.0 31.9% 26.3% 8.2% 4.6% 3.8% 3.5% 3.1% 3.0% 3.0% 시도 경북 전남 대구 충북 대전 제주 울산 세종 계 부과금액 (억원) 46.8 39.3 33.6 29.0 28.2 17.4 14.5 2.6 1683.5 2.8% 2.3% 2.0% 1.7% 1.7% 1.0% 0.9% 0.2% 100%

※ 부과건수 : 1년에 2회 이내 범위에서 지자체 재량 부과 → 시도별 부과건수 비교는 생략 부과금액 많은 순, 단위 : 동수

□ (이행강제금 감경) 감경건수는 16,773건으로 전체 건수의 약 14.1% 위반면적 30㎡ 이하 주택·근생(75%↓) 6,100 (35.6%) 임차로 인한 시정곤란(75%↓) 1,795 (10.5%) 위반 후 소유권 변동(75%↓) 3,160 (18.4%) `92.6월 이전 주거용 건축물(60~80%↓) 1,158 (6.8%) 지자체 조례로 정하는 사항 2,415 (14.1%) 각 위반면적 5㎡ 이하 집합건물(75% ↓) 586 (3.4%) 농·어업용 시설(25%↓) 1,906 (11.1%) 기타 감경사유 34 (0.2%) 계 16,773 (100%) 2 인식 조사 * 전국 1,000명(95% 신뢰수준, 허용오차 ±3.1%p)

□ (위반사례 발생빈도) 전체 응답자의 69.5%가 자주 발생(57.1%) 또는 매우 자주발생(12.4%)한다고 답변 ⇒ 위반이 만연하다는 인식

□ (위반 발생원인) 불법 이득, 처벌 부족 등을 주요 원인으로 인식 < 위반 발생원인 : 상위 3개 답변 > 1 81.7점 처벌보다 불법 건축으로 얻는 경제적 이득이 더 크기 때문 2 77.7점 단속이나 처벌이 약하기 때문 3 76.1점 지자체가 단속이나 처벌을 적극적으로 하지 않기 때문

□ (위반에 따른 문제) 전체 응답자의 50.9%가 ‘건축물 구조문제’ 지적 < 위반에 따른 문제 : 상위 3개 답변 > 1 50.9% 건축물의 구조적 안정성 저하 2 20.1% 불법 행위를 알지 못하고 매입 또는 임차함에 따른 재산 피해 발생 3 12.3% 거주지 내 생활불편 초래 (최저주거기준 미준수, 주차공간 부족 등)

□ (필요 관리방안) 기준정비(28.3%), 사후점검(24.5%), 정기단속(23.3%) 등 < 필요 관리방안 : 상위 3개 답변 > 1 28.3% 현실에 적합하도록 건축 절차와 기준 정비 2 24.5% 모든 건축물의 준공 이후 위반여부에 대한 사후 점검 강화 3 23.3% 주요 위반건축물에 대하여 지자체 정기 단속계획 수립 및 시행

□ (필요 처벌방안) 반복부과(31.3%), 형사처벌(28.4%), 부과기준 통일(21.3%) 등 < 필요 처벌방안 : 상위 3개 답변 > 1 31.3% 시정조치 완료 시까지 반복적으로 벌금(이행강제금) 부과 2 28.4% 반복 위반자에 대한 형사처벌 적용 3 21.3% 현재 지역별로 다르게 적용하고 있는 벌금 부과기준을 통일 3 특이 참고사례 조사

□ (전세계약 피해) 계약 당시에는 건축물대장상 위반사항이 없어 계약, 이후 적발·등재되면서 금융기관 대출 제한 및 전세금 피해 A구 사례 다세대주택 무단증축을 통해 1룸→3룸으로 확장

ㅇ 전세계약이 추진되는 시점에 A구에서 위반건축물로 적발하였으나, 건축물대장 등록까지 6개월 소요되어 계약 당시에는 위반확인 불가

ㅇ 계약 종료 이후, 후속 세입자를 구하지 못해 전세금 피해 B구 사례 다세대주택 무단증축을 통해 거실+방 면적 증대

ㅇ 임대인(건축주)의 국세 체납으로 해당 건물이 캠코에 의해 공개 매각절차 진행, 감정 과정에서 위반건축물로 적발

ㅇ 세입자가 전세보증금 확보를 위해 공매 물건을 낙찰한 사례

□ (원상복구 비용부담) 소규모 불법 확장시공으로 인해 적발된 이후, 부과된 이행강제금보다 원상복구 비용이 더 큰 사례 존재

* (10㎡ 철거시) 시공·감리(약 100~200만원) + 전문가 검토(50~100만원) + 해체신고 절차

□ (준공직후 불법시공) 사용승인 이후부터는 지자체 관리역할 부재 → 준공 다음 날부터 불법 시공행위가 만연한 건축시장 형성

* (C구) 조사대상 건축물 10곳 中 7곳이 준공 1년 내 위반, 3곳이 준공 3년 내 위반 적발

□ (지자체 업무애로) 지역주민 민원, 지방의회 예산감축 등으로 인해 위반건축물 단속 등 업무를 적극적으로 수행하기 어려움

* (D시) 위반건축물 단속을 위한 항공사진 판독·분석 예산이 지방의회에서 삭감 Ⅲ. 문제의 진단  (제3자 피해) 임차인ㆍ매수인 등에게 불법행위 책임 전가

□ (임차인) 임대인의 불법행위가 임차인의 주거 불안정* 문제 유발

* (위반건축물 등재 시) 임차인 : 전세보증금 대출 및 보증보험 제한 등 임대인 : 주택담보대출 제한 등으로 인한 보증금 미반환 사례 多 → 임차인 피해

ㅇ 위반 요소의 구조내력·화재 안전 등이 객관적으로 확인되지 않아, 임차인 거주기간 중 안전사고 위험* 등에 상시 노출

* `25.7.31일, 경남 창원시 불법 근생주택 붕괴사고 ⇒ 사망 1명, 부상 3명 전부 임차인

□ (매수인) 매도인(前 건축주)의 불법행위 책임이 매수인에게 전가*

* (예시사례) 준공 → 위반행위(前 건축주) → 매매 → 적발 → 이행강제금 납부(現 건축주) ** 매매 당시 매수인은 실제 위반행위에 대한 정보를 정확히 확인하기 어려움

ㅇ 소규모 주택의 경우, 이행강제금 지속 부과로 서민경제 악화 요인

※ 매매·임대차를 중개하는 중개사도 건축 비전문가로 위반에 대한 정보제공이 부족한 측면 ◈ 임차인ㆍ매수인 등의 경제적 부담 완화 및 기존 소규모 주거용 위반건축물의 일시적 해소방안 검토 ◈ 제3자 피해문제의 근본적 해결을 위한 투명한 시장 구축 필요  (불법 유인체계) 건축주가 불법행위를 선택하도록 조장하는 체계

□ (건축규제) 공간확장 및 비가림 등 건축물 기능향상 목적으로 베란다 창호, 외부지붕 등을 설치하는 생활편의형 위반사례 다수

ㅇ 생활편의 등을 위한 현실적 욕구 ↔ 엄격한 건축기준 적용 충돌 ⇒ 위반건축물이 발생하는 구조적 원인

* (예시) 주거지역 일조사선기준 → 계단식 형태 건축물 → 베란다 창호 불법설치

□ (산업생태계) 건축주 위반행위를 묵인 또는 유도하는 관행 답습

ㅇ (설계자) 건축주 지시로 준공 후 위반행위를 의도한 설계 수행

◇ 용적률이 부족할 경우 추후 무단증축이 쉬운 부분을 의도적으로 남기는 설계

◇ 무단 대수선(방쪼개기)을 의도하고 향후 세대별 구획이 쉽도록 평면계획 수립

◇ 다세대주택 층수 제한(4개층), 주차기준 등을 회피할 목적으로 근생주택 배치

ㅇ (미등록 시공업자) 건축주에게 베란다 샤시 및 옥상지붕 설치 등 위반행위 적극 유도 (적발되어도 시공업자는 책임·손해 ×) ◈ 위반을 양산하는 주요 건축규제 완화, 관계자 불법 동조행위 제한 등 건축주 불법행위를 사전에 예방ㆍ차단할 수 있는 선제적 제도 필요  (불법 수익구조) 비용ㆍ이익 비교 시 위반 행위가 이득인 구조

□ (이행강제금) 매년 부과되는 이행강제금을 필요비용으로 인식하여, 임대·영업수익 등의 극대화를 위해 위반사항 존치

* (예시) 매년 이행강제금 200만원, 임대수익 480만원 → 연 280만원 이익 창출

ㅇ 일부 지자체는 이행강제금을 평생 1회만 부과 → 시정 이행력 부족

□ (지자체 단속) 인력·예산 부족* 등으로 적극적인 단속이 어려움 → 위반하더라도 적발되지 않을 것이라는 인식 고착화

* ( E시 사례) 全 관할지역 대상으로 3명 담당자 관리(`23년 기준 278건 적발·처리)

ㅇ 건축법 위반도 범죄에 해당하나, 이에 대한 인식도 낮은 실정

□ (원상복구) 적발 시에도 높은 원상복구 비용으로 존치사례 다수 → 경제적 관점에서 건축주의 시정 유인구조 부족 ◈ 불법 비용-이익구조 전환 필요(이행강제금↑, 적발확률↑, 원상복구비용↓) ☞ 새정부 신속추진과제의 차질 없는 이행을 위해 연구용역* , 관계자 의견수렴** 등을 거쳐 「위반건축물 합리적 관리방안」 마련

* 위반건축물 관리 실태조사를 통한 제도개선 방안 연구(건축공간연구원, `25.3~11) ** 지자체 위반건축물 제도개선 의견조회(`25.6~8), 전문가-지자체-민간단체 릴레이 간담회(`25.8) Ⅳ. 기본방향 《 기본방향 》 목표 위반건축물 합리적 관리를 통한 불법 건축관행 근절 전략 ➊ 기존 위반건축물을 해소하기 위한 합리적 대안 제시 ➋ 신규 위반행위를 원천 차단하는 선제적 관리체계 구축 주거용 위반건축물 일시적 합법전환 (특정건축물 정리법 시행 협조) 위반건축물 문제의 재발 방지를 위한 건축규제ᆞ제도 전면 정비 전략 및 추진 방안 전략 추진방안 건축규제 완화 생활방식을 고려한 주요 건축기준 개선 ➊ 정북방향 일조사선 후퇴기준 조정 ➋ 비가림시설ㆍ보일러실 면적산정 특례 신설 불법행위 예방 위반가능성 근원적 차단을 위한 제도기반 마련 ➊ 건축물 사후관리 시스템 구축 ➋ 매매·임대차시장 투명성 제고 ➌ 불법유도 건축설계ㆍ시공 방지 단속ᆞ시정 강화 ‘조사→적발→처분’ 상시 관리·감독체계 구축 ➊ 위반 단속ㆍ관리 역할 제고 ➋ 이행강제금 실효성 확보 ➌ 위반사항 해체(원상복구) 인허가 부담 완화 Ⅴ. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행

◇ 소규모 주택 임차인, 매수인 등의 주거 불안정 해결과 민생경제 일시적 회복 지원 등을 위해 특정건축물 정리법 시행 협조

□ 일정 규모 이하 주거용 위반건축물 등에 대해 일시적 합법전환

ㅇ 현재, 국회 발의된 11건 특정건축물 정리에 관한 특별조치법이 조속히 통과될 수 있도록 지원, `26년 시행을 목표로 추진

□ 다만, 적용범위, 절차, 심의기준 등 세부사항은 `14년 추진사례를 바탕으로 국회 차원에서 충분한 논의 필요

ㅇ 원활한 업무처리를 위해, 지자체 양성화지원센터 설치, 국토지리 정보원의 공간정보 활용권한 등 추가 조문신설 검토

□ 법률 통과 시 정부는 시행령 제정 및 지자체 양성화 업무를 위한 가이드라인 제작 및 배포 추진

ㅇ 주요 지자체 등과 「특정건축물 정리 T/ F」 구성 및 이행실적 점검 【 `14년 당시 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」 주요내용 】

ㅇ (발의 및 제정) `12.11~12월 발의(2건) → `13.7.16 제정

ㅇ (시행) `14.1.17 시행 → `15.1.16 법률 효력 만료 (1년간 시행)

ㅇ (적용범위) `12.12.31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물*

* 단독주택(연면적 165㎡ ↓), 다가구주택(연면적 330㎡ ↓), 다세대주택(세대당 전용면적 85㎡ ↓)

ㅇ (추진절차) 건축주가 설계도서·현장조사서 등을 첨부하여 허가권자에게 신고 → 30일 내 건축위원회 심의 → 사용승인 처리

ㅇ (심의기준) 도로·건축선 기준에 적합하며, 구조안전·위생·방화 및 인근 도시계획사업· 일조권에 현저한 지장이 없을 것

ㅇ (양성화 실적) 26,924동 Ⅵ. 추진방안 1 건축규제 완화 1 정북방향 일조사선 후퇴기준 조정

□ 현행 일조기준을 4~5층 높이(10~17m)에서 사선→수직선으로 조정

ㅇ 다세대주택의 4~5층, 다가구주택의 4층(필로티 설치 시)에 위치한 베란다 등에 확장 가능공간 확보 → 무단증축 위반 해소 효과

* (참고) `25.9. 박홍근 의원 건축법 개정안 발의 : 제61조 일조기준 규정 개정

※ 기존의 일조사선 기울기(1:2)는 그대로 유지하여 일조영향 변화 최소화 (시뮬레이션 결과 : 일조 수인한도(총 4h, 연속 2h)를 고려한 실제 피해영향 미미) 2 비가림지붕ㆍ보일러실 면적산정 특례 신설

□ 노후주택의 외부계단, 옥상 등에 설치하는 비가림지붕 및 단독· 다가구·다세대주택의 보일러실에 대해 층수·면적산정 제외

ㅇ 건폐율·용적률·층수 등에 미산정 → 무단증축 위반 해소 효과 【 외부계단 비가림지붕 】 【 옥상 비가림지붕 】 【 보일러실 】 【 기존(예시) 】 【 개선(예시) 】 10미터 이하 : 경계선부터 1.5미터 10미터 초과 : 경계선부터 건축물 해당 높이의 1/2 10미터 이하 : 경계선부터 1.5미터 10미터 초과 17미터 이하 : 경계선부터 5미터 17미터 이상 : 경계선부터 건축물 해당 높이의 1/2 2 불법행위 예방 1 건축물 사후관리 시스템 구축

□ (건축물 사후점검) 사용승인 이후 일정기간 경과 시, 허가권자(또는 대행건축사)가 위반여부를 재확인하는 건축물 사후검사제도 도입

* (참고사례: 수원시) 사용승인 완료 후 약 6개월이 지난 건축물을 대상으로 유지관리 실태 등의 점검을 위해 지자체가 직접 확인(위반사항 적발 시 시정명령 등 조치)

□ (성능확인제) 사용기간 중 건축 관련전문가가 건축물의 불법여부 등을 수시 진단하는 건축물 성능확인제도 도입 및 시범사업 추진

ㅇ 향후 건축물 거래·대출·보험 등에 활용할 수 있도록 제도 운영*

* (해외사례) 미국 : 홈 인스펙션, 영국 : 홈 서베이, 일본 : 기존주택 성능조사 등 2 매매ㆍ임대차시장 투명성 제고

□ (건축물대장 확인) 건축물 매매·임대차 계약 시 공인중개사가 건축물 대장을 필수적으로 제시* 하고, 건축물대장에 위반사항 기재 확대

* 공인중개사법 일부개정법률(`25.8월 공포, `26.2월 시행) : 설명 근거자료에 건축물대장 명시

ㅇ 특히, 매수인·임차인 등의 건축물대장상 세대·가구수 확인 강화

□ (불법책임 명시) 실제로 위반행위를 한 자(前 건축주 등)에게 구상권 등 손해배상 책임 등을 명시할 수 있도록 건축법 등 법률 개정

* (참고: 민법 제580조제1항) 매매 목적물의 하자에 대한 매도인의 담보책임 등 ** (입법례: 폐기물관리법 제48조제3항) 조치명령 이행 시 타인 부담부분에 대해 구상권 행사 가능

□ (특약 반영) 계약서 특약(중개사협회 제공)에 ‘계약체결일 전에 발생한 위반사항 추후 발견 시, 매도인이 원상복구 책임내용’ 반영

□ (정보 제공) 건축물 위반여부 조회가 가능한 정보제공 사이트 개설

ㅇ 실수요자 사용을 위해 민간 부동산 서비스앱과 적극 연계 추진

* (예시) 건축물 조회 시 ‘위반건축물 여부’, ‘위반에 따른 권리 제한사항’ 등 확인 가능 3 불법유도 건축설계ㆍ시공 방지

□ (가이드라인) 위반행위 예방을 위한 설계·감리 점검 가이드라인* 마련, 건축허가·사용승인 검사 등에 활용하도록 추진

* 불법 증축·대수선 유도 시설물(배수·배관 설비 등) 설치, 불법확장을 의도한 평면계획 등

□ (처벌대상 확대) 위반행위를 한 미등록 시공·설계자 등도 벌칙 포함

* 건축법 제108조(3년·5억원) 및 제110조(2년·1억원)에 ‘시공 및 설계를 한 자’ 추가

ㅇ 위반정도, 목적, 미시정 기간 등을 고려하여 관계자 전원 고발

□ (불법행위 인식 제고) 건축허가 및 사용승인 시 건축주에게 불법행위 및 처벌규정 등에 대한 안내자료 제공

ㅇ 지자체, 건축사협회 등과 협력하여 대국민 홍보, 건축사 교육 강화 3 단속ᆞ시정 강화 1 위반 단속ㆍ관리 역할 제고

□ (AI 기술을 활용한 실태조사) 전국 건축물 외부 위반행위를 선제적 으로 확인할 수 있도록 항공사진 변화 AI 분석시스템 개발

* 국토지리정보원에서 면적·위치가 변화된 건축물 정보를 全 지자체에 제공, 지자체는 해당 자료를 위반건축물 실태조사의 기초자료로 활용 ** 현재 항공사진 기반 2차원(면적)+3차원(높이) 변화탐지 AI 사업 진행 중(`25~‘27년)

ㅇ 지자체에서는 항공사진 변화를 기반으로 정기 실태조사 의무화 【 항공사진 기반 변화이력 추적 자동화 예시(3차원 분석) 】

□ (조사권한 강화) 지자체 건축부서에 위반건축물 세부현황 파악을 위해 과세자료* 등을 요청할 수 있는 근거 부여 검토

* 위반행위 연도, 위반 당시 건축주 등 특정을 위해 재산세 부과내역 확인 필수적

ㅇ 건축주 등이 건축물 검사 등 거부·방해·기피 시 처벌근거 마련

* (입법례: 주택법 제104조) 공무원 검사 등 거부·방해·기피 → 1년이하 징역, 1천만원이하 벌금

ㅇ 현재 신설 추진 중인 ’부동산 감독기구‘와 협력하여 불법 용도변경, 불법 방쪼개기 등 위반행위 조사·수사 역할도 강화 검토

□ (업무환경 개선) 이행강제금 재원 등을 활용해 건축안전특별회계 조성을 의무화* 하고, 위반건축물 표준 업무처리지침** 마련

* 위반건축물 조사 및 점검비용, 건축사 등 전문인력 배치 등으로 활용 ** 단속→적발→시정명령→이행강제금 부과→고발 등 표준적 업무절차 안내

ㅇ 위반건축물 업무처리* , 통계관리** 등을 위한 정보시스템 고도화

* 지방세 납부시스템(wetax)와 연계하여 위반건축물 이행강제금 부과내역 실시간 현행화 ** 위반건축물 이력관리 및 증감추이 분석 등을 위해 세움터 통계기능 개선 2 이행강제금 실효성 확보

□ (이행강제금 반복부과) 모든 지자체에서 위반사항 시정 완료까지 이행강제금을 반복부과하도록 지자체 재량→의무화로 강화

* (예시: 경기도) 전체 31개 시군 중 13개 시군만 이행강제금 반복부과 중

□ (반복부과 가중) 위반사항 미시정 시 매년 이행강제금 가중부과

* (입법례: 옥외광고물법령) 500만원 이하 범위에서 직전 부과금액의 30%를 가산하여 부과 중 ** 적용대상(미시정기간, 위반유형 등), 가중비율, 상한선 등 세부방안은 추가 의견수렴을 통해 도출

□ (영리목적 등 가중) 영리·상습목적 위반의 가중비율·대상 확대 추진

* ’100% 이하‘ → ’50% 이상, 100% 이하‘ 범위에서 지자체 조례로 정함 (예시) ** (증축·용도변경) 위반면적 50㎡→30㎡ 이상, (대수선) 5개→3개 세대·가구수 증가 (예시)

※ 이행강제금 실효성 확보방안은 관련법령 개정 이후 최초 적발된 건부터 적용 검토 3 소규모 위반건축물 해체 인허가 부담 완화

□ (해체계획서 작성 지원) 위반건축물 원상복구시 해체 인허가* 필요, 절차이행 및 비용부담 발생 ➝ 절차 간소화로 부담 완화 추진

* (필요절차) 허가(신고)신청서·해체계획서 작성 → 전문가 검토·서명날인 → 허가권자 검토

ㅇ 위험성 낮은 소규모 공사는 해체계획서 전문가 검토를 면제* 하고, 표준 해체계획서** 양식을 제작·배포하여 원활한 원상복구 유도

* (참고) `24.12. 윤영석 의원 발의 : 대통령령으로 정하는 소규모 건물의 인허가절차 간소화 ** 대표적인 위반 유형별로 표준양식을 보급하여 건축주 등의 서류작성 지원

□ (절차 안내) 시정명령 시 해체인허가 절차 등에 대한 안내 강화 Ⅶ. 향후 계획

□ 특정건축물 정리법 제정 시, 시행령 및 가이드라인 마련 착수

ㅇ 건축법 등 제도강화 방안은 양성화 시행과 함께 국회 논의 추진

□ 건축법 시행령 개정 및 행정적 개선방안 등은 속도감 있게 관리 참고 세부 추진일정 및 담당부서 추진과제 조치사항 일정 담당부서 1 건축규제 완화 ➊ 정북방향 일조사선 후퇴기준 완화 건축법 개정 ’26.上 건축정책과 ➋ 비가림지붕·보일러실 면적 특례 건축법 시행령 등 개정 ’26.上 건축정책과 2 불법행위 예방 ➊ 건축물 사후 관리시스템 구축 1 건축물 사후검사제도 도입 건축법 개정안 마련 `25.12 건축정책과 2 건축물 성능확인제도 도입 건축물관리법 개정안 발의 `26.上 건축정책과 ➋ 매매ㆍ임대차시장 투명성 제고 1 공인중개사 건축물대장 제시 공인중개사법(일부개정) 시행 ’26.2 부동산개발산업과 2 건축물대장 위반사항 기재 확대 건축물대장규칙 등 개정 `26.3 건축정책과 4 최초 위반자 손해배상 책임 명시 건축법 등 개정안 발의 `25.12 건축정책과 5 매도인 원상복구책임 특약 반영 공인중개사협회 계약서 개정 `25.12 부동산개발산업과 위반건축물 정보제공 사이트 개설 및 민간 부동산 서비스앱 연계 정보제공 시스템 구축 `26.上 건축정책과 ➌ 위반 건축설계ㆍ시공 방지 1 설계·감리 점검 가이드라인 마련 가이드라인 배포 `26.下 건축정책과 2 미등록 시공업자 등 벌칙대상 포함 건축법 개정안 발의 `25.12 건축정책과 3 건축허가ㆍ사용승인 시 위반사항 안내 안내자료 제작 및 지자체 배포 `26.上 건축정책과 4 건축사 위반금지 교육 강화 건축사협회 자체교육 실시 수시 건축문화경관과 추진과제 조치사항 일정 담당부서 3 단속ᆞ시정 강화 ➊ 위반 단속ㆍ관리 역할 제고 1 항공사진 변화 AI 분석시스템 개발 항공사진 기반 변화이력 추적 자동화 연구 `25~`27 국토지리정보원 2 지자체 정기 실태조사 의무화 건축법 개정안 발의 `25.12 건축정책과 3 위반건축물 과세자료 요청근거 부여 건축법 개정안 발의 `25.12 건축정책과 4 건축물 검사 거부 등 처벌근거 마련 건축법 개정안 발의 `25.12 건축정책과 5 부동산 감독기능 조직 신설 신설기구 설립 논의 `25.12 부동산소비자 보호기획단 등 6 건축안전특별회계 조성 의무화 건축법 개정안 발의 `25.12 건축정책과 7 위반건축물 업무처리지침 근거 마련 건축법 개정안 마련 `25.12 건축정책과 8 위반건축물 정보시스템 고도화 세움터 기능 개선 `26.上 건축정책과 ➋ 이행강제금 실효성 확보 1 이행강제금 반복부과 의무화 건축법 개정안 발의 `25.12 건축정책과 2 이행강제금 반복부과 가중 도입 건축법 개정안 발의 `25.12 건축정책과 3 이행강제금 영리목적 등 가중 확대 건축법 개정안 발의 `25.12 건축정책과 ➌ 소규모 위반건축물 해체 인허가 부담 완화 1 해체계획서 전문가 검토 면제 건축물관리법 개정 `26년 건축안전과 2 표준 해체계획서 마련 표준 해체계획서 제작 및 배포 `26.上 건축안전과 3 해체인허가 절차 안내 안내자료 제작 및 지자체 배포 `26.上 건축안전과