[참고] '26년 공시가격, '부동산 시세 변동을 정확히 반영'

‘26년 부동산 가격공시 추진방안 2025. 11. 주 택 토 지 실 부동산평가과 목 차 Ⅰ. 그간 추진 경과 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 1 Ⅱ. 그간 도출한 주요 정책적 함의 · · · · · · · · · · · · · · 2 Ⅲ. 주요 내용 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 3

1. 공시가격 산정방식 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·

2. 시세반영률 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·

3. 시세의 정확성ᆞ객관성 제고 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · Ⅴ. 향후 계획 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 6 Ⅰ. 그간 추진 경과

□ 부동산 가격공시(‘89년 도입)는 토지, 주택(단독·공동주택)에 대한 적정 가격* 을 공시하는 제도로, 현재 조세‧복지 등 67개 제도에서 활용 중

* 통상적 시장에서 정상적 거래가 이루어질 경우 성립 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격

□ 그간 부동산 공시가격은 시장가격과의 격차 및 지역별ㆍ유형별ㆍ 가격수준별 불균형 문제가 제기되어 왔음

ㅇ 문재인 정부는 공시가격과 시세와의 격차를 줄이고자 ’부동산 공시가격 현실화 계획* ‘을 수립(‘20.11)하고, ’21년 공시부터 적용

* (성과) 시장가격과 공시가격의 격차 완화, 지역별ㆍ유형별 불균형 경감 등 (한계) 이의신청 증가, 공시가격의 실거래역전현상 급증, 국민 부담 증가 등

- 다만, 집값 상승과 복합 작용하여 공시가격이 급등하는 한계 노출

ㅇ 윤석열 정부는 지역별ㆍ유형별ㆍ가격수준별 불균형 문제를 해소 하고자 ‘부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안* ’을 마련(‘24.9),

* (취지) 국민 인식조사 등을 통하여 공시가격의 균형성 제고의 중요성 강조 (한계) 현실화 방안 이행을 위해서는 ’부동산공시법‘ 개정이 필요, 시세와의 격차 확대 【 부동산 공시가격 현실화 계획(’20.11) 】 구분 ‘20 ‘21 `22 `23 `24 `25 `26 `27 `28 `29 `30 `31 `32 `33 `34 `35 공동 주택 전체 69.0 70.2 71.5 72.7 75.6 78.4 80.9 83.5 85.6 87.8 90.0 ~9억 68.1 68.7 69.4 70.0 72.9 75.7 78.6 81.4 84.3 87.1 90.0 9∼15억 69.2 71.2 75.1 78.1 81.1 84.1 87.0 90.0 1 5억 ~ 75.3 77.3 81.2 84.1 87.1 90.0 단독 주택 전체 53.6 55.8 58.1 60.4 63.6 66.8 70.0 73.2 75.7 78.2 80.6 82.5 84.4 86.2 88.1 90.0 ~9억 52.4 53.6 54.1 55.0 57.9 60.8 63.8 66.7 69.6 72.5 75.4 78.3 81.3 84.2 87.1 90.0 9∼15억 53.5 57.6 60.8 64.5 68.1 71.8 75.4 79.1 82.7 86.4 90.0 1 5억 ~ 58.4 63.2 67.4 71.9 76.5 81.0 85.5 90.0 토지 65.5 68.4 71.6 74.7 77.8 80.8 83.9 86.9 90.0

* ‘23~’25년은 현실화 계획 수립 이전(‘20년) 수준으로 목표 시세반영률을 하향ㆍ동결 ◈ ‘부동산 공시가격 현실화 계획’과 ‘부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안’의 장점과 단점을 종합적으로 고려한 새로운 가격공시 정책 방향 모색 필요 Ⅱ. 그간 도출한 주요 정책적 함의  공적 기준가격인 부동산 공시가격은 보유세, 기초생활보험, 국가장학금 등 국민 생활과 밀접하므로, 가격공시 정책의 안정성은 무엇보다 중요

ㅇ 가격공시정책은 각종 제도(현재 67개 제도)의 공적 기준으로 활용 된다는 점에서 거의 모든 국민에게 직ㆍ간접적인 영향을 미침

- 부동산 소유자 뿐만 아니라, 무주택자의 주택 청약 자격, 세입자의 임대비 등과도 연계되므로, 가격공시정책의 안정적인 운영이 중요 재산세(‘23) 종합부동산세(‘24) 지 역 건 강 보 험 료 (‘23) 기초생활보험(‘24) 국 가 장 학 금 (‘24.2학 기 ) 주택 1,969만건 주택 45.5만명 1,509만명 267만명 104.4만명 【 공시가격을 활용하는 주요 제도 및 정책 대상 규모 】  국민주권정부의 가격공시 정책은 정책의 자체의 합리성 뿐만 아니라, 국민들의 일반적인 기대와 인식에 부합하도록 수립할 필요

ㅇ 현재 국민들은 공시가격이 시장변화만큼 변동할 것을 기대하며, 시세반영률 인상보다는 균형성 제고에 대한 사회적 요구가 더 큼

- 이는, 국민들이 공시가격을 실거래가격과 다르게 인식* 하기 때문

* 실거래가격 > 감정평가액(실거래가격의 80~90%) > 공시가격(실거래가격의 50~70%)

- 또한, 실제 국민들이 공시가격을 체감하는 시점의 실거래가격보다 공시가격이 높은 ’실거래가격 역전현상‘에 대한 부정적 인식도 상당

※ 전국 만 19세 이상 남ㆍ녀 1천명을 대상으로 인식조사 실시(국토연, ’25.10월)  가격공시정책은 실현가능성과 일관성을 확보해야 국민 신뢰회복이 가능

ㅇ 특히, 그간 현실화 계획 추진 또는 폐지 여부에 함몰된 나머지, 시세의 정확성ㆍ객관성 제고에 대한 고려가 미흡 Ⅲ. 주요 내용 1 공시가격 산정 방식 : 현행 방식 유지

ㅇ 현실화 계획 관련 「부동산 공시법」 개정(’20.4)에 따라 도입된 시세반영률 기반의 공시가격 산정방식 유지 공시가격 (1월 1일 기준) = 당해연도 시세 (조사자 산정) x 시세반영률 (국토부 결정) 2 시세반영률 : ‘26년도 시세반영률 동결 → ’27년 이후 향후 제시  가격공시 추진방안 ◈ 국민들이 수용할 수 있도록 공시정책의 우선 순위를 先 균형성 개선, 後 평균 시세반영률 제고로 설정하고, ‘26년도 시세반영률은 동결 조치

ㅇ (최종 목표) 현실화 계획상의 최종 목표(시세의 90%)는 유지

ㅇ (우선 순위) 먼저 공시가격의 균형성을 제고(시세반영률 편차 해소) 하고, 그 이후 평균 시세반영률을 제고하도록 원칙 재설정

* 현재 공시가격의 시세반영률 편차는 공동주택, 표준지, 표준주택 순으로 큼 (공동주택 1.64 < 표준지 5.66 < 표준주택 6.56)

ㅇ (연도별 목표) 현실화 계획에서 ‘35년까지 계획되어 있던 연도별 시세반영률 목표치는 현재 진행 중인 연구* 등을 통해 추후 제시

* 균형성 제고 속도별 시세반영률 편차 해소 정도 등을 분석할 계획

- ’26년 목표 시세반영률은 현행 수준으로 설정하여 균형성을 제고 하면서도, 시세 변동분만 공시가격에 반영하도록 재설계 `25년 시세반영률 문재인 정부 계획상 ’26년 시세반영률 ’26년 시세반영률 목표 ⇨ 공동 주택 전체 69.0% 80.9% 69.0% ~9억 68.1% 78.6% 68.1% 9~15억 69.2% 87.0% 69.2% 15억~ 75.3% 90.0% 75.3% 표준 주택 전체 53.6% 70.0% 53.6% ~9억 52.4% 63.8% 52.4% 9~15억 53.5% 75.4% 53.5% 15억~ 58.4% 85.5% 58.4% 표준지 65.5% 83.9% 65.5% 【 ’26년 목표 시세반영률 】  ‘26년도 공시의 균형성 제고 방안 ◈ 국제기준(IAAO 가이드라인)에 따라 부동산 유형내ㆍ유형간ㆍ지역간ㆍ가액대별 공시가격의 균형성을 점진적인 속도로 제고

ㅇ (1단계) 국제협회 기준 등에 따라 조사자가 입력한 공시가격(안)을 시ㆍ군ㆍ구 단위로 평가하고, 미달하는 곳은 심층검토지역으로 선정 평가 목적 평가 지표 심층검토지역 선정기준 유형 내 균질성 COD (공동주택) 10~, (표준주택) 20~, (표준지) 25~ 가액대별 형평성 PRD 0.98 미만 또는 1.03 초과 지역간 평가수준 편차 실 거 래 가 반 영 률등 실 거 래 가 반 영 률 과 시 세 반 영 률 이 모 두 전 국 하 위 20% 미 만 【 시ㆍ군ㆍ구별 균형성 수준 평가기준(안) 】

ㅇ (2단계) 심층검토지역 등에 위치한 시세반영률 하위 부동산의 균형성을 순차적으로 집중 개선

- 국민들의 수용 가능성* 을 고려, 공시가격의 균형성 제고는 점진 적인 속도(전년 공시가격의 최대 1.5% 이내) ** 로 추진

* 공동주택 공시가격 변동률과 이의신청간의 상관관계 분석 결과, 1.5% 이내의 공시 가격 추가 인상은 이의신청 수준에 미치는 영향이 미미(국토연, ‘24년) ** ‘25년 공시 적용 결과, 균형성 제고 여부가 이의신청률에 영향 없음을 확인

ㅇ (3단계) 균형성 제고 결과는 대학교수, 공시 미참여 감정평가사 등과 최종 검수하고, 국토부가 공시가격 열람(안) 확정 3 시세의 정확성ㆍ객관성 제고 ◈ 공시가격 산정과정 전반에 대한 지자체의 상시적 참여, 빅데이터 기반 AI 가격산정모형 활용 등을 통해 시세의 정확성ㆍ객관성을 제고  공시가격 검증지원센터 설치를 통한 사전ㆍ사후 검증체계 도입

ㅇ (사전검증) 지역 실정을 잘 아는 시ㆍ도가 공시가격 산정절차 전반에 상시 참여하는 ’시ㆍ도 공시가격 검증지원센터‘ 본격 추진

* (’24년 공시) 서울과 업무매뉴얼 마련 → (’25년 공시) 서울, 경기, 충남 대상 시범사업 → (’26년 공시) 서울, 대구, 인천, 대전, 경기, 충북, 충남, 전남, 경북 대상 시범사업 중

ㅇ (사후검증) 균형성 제고 결과 및 이의신청 처리 결과 등은 독립된 외부 연구기관이 매년 분석하고, 이를 공시정책에 환류 【 공시가격 검증지원센터 개요 】  공시가격 산정과정에서의 빅데이터 기반 AI 가격산정모형 활용

ㅇ (가격 산정 시 활용) ‘26년 공시부터 부동산원과 감정평가사협회의 AI 가격산정 결과를 공시가격 조사자가 활용할 수 있도록 제공

※ 부동산원은 ’20년, 감정평가사협회는 ‘23년부터 빅데이터 기반의 AI 가격산정 모형 서비스를 제공 중이며, 두 모형 모두 IAAO가 제시한 국제기준을 충족 (사전) 시ㆍ도 공시가격 검증지원센터 (사후) 연구기관 공시가격 검증지원센터 검증시점 공시가격 열람 前 이의신청 처리과정 中 공시가격 조정ㆍ공시 後 주요기능 표준 부동산 선정의 적정성 지역별 시장 분석 개별 부동산 시세의 적정성 및 균형성 이의신청에 대한 1차적 검토 등 연도별 균형성 제고 결과 분석 이의신청 처리 결과 분석 시ㆍ도 검증지원센터 의견에 대한 검토 부동산 가격공시정책 개선방향 연구 등 구성원 지자체 공무원, 감정평가사 등 부동산학, 통계학 등 박사급 연구원

ㅇ (모형 고도화) 양 기관은 AI 가격산정모형의 고도화를 위한 논리 모델 개발 및 각 기관이 보유 정보의 상호 공유* 등 협업 강화

* 부동산원이 보유한 정제된 실거래자료(통계적 이상치 등 제외)와 감정평가사협회가 보유한 담보ㆍ경매 등 평가선례에 대한 정보 공유를 단계적 확대  거래 사례가 부족한 일부 부동산에 대한 시세의 정확성 제고

ㅇ (초고가주택) ‘26년 공시부터 거래 사례가 많지 않고, 평형ㆍ타입 등이 각각 다른 초고가 주택은 별도 전담반이 시세를 산정

* 초고가 주택의 범위에 대해서는 전문가 논의 등을 토대로 검토하고 있음 (조사자 1인당 업무물량을 대폭 축소하여 단지별 상세 검토가 가능하도록 할 계획)

ㅇ (연립ㆍ다세대주택) 최근 많은 이의신청이 접수되고 있는 연립ㆍ다세대 주택은 연구용역(’26.1)을 실시하여, ‘27년 공시부터 개선방안을 적용

※ (’25년 의견제출 비율) 연립ㆍ다세대주택(63.8%) > 아파트(36.2%) Ⅴ. 향후 계획

□ 「부동산 공시법」개정안 발의(‘25.12월 발의)

ㅇ 적정가격의 정의(공시법 제2조 제5호)를 현실화 계획을 의무화한 규정(공시법 제26조의2)에 부합하도록 시정*

* (예시) 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 시세와 국토부장관이 결정한 시세반영률을 통해 평가(산정)된 공적기준가격

ㅇ 현실화 계획의 수립주기(예시:5개년)를 규정하고, 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 계획 적용 여부를 결정할 수 있는 안정화 장치 마련

※ 국회 논의 과정 등을 거쳐 현실화 계획의 수립주기를 결정할 계획

ㅇ ‘공시가격 검증지원센터’의 설치 및 운영을 위한 법적 근거 마련

□ ‘’26년 부동산 가격공시 추진방안’에 따라 ‘26년 공시가격 산정